USUCAPIÃO

A usucapião – também chama de prescrição aquisitiva – consiste em uma forma originária de se adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência da posse mansa,sem conflitos, contínua ao longo do tempo, cumulada com mais alguns requisitos previstos em lei, de acordo com a espécie de imóvel e a modalidade solicitada.

Até o ano de 2009, o processo de usucapião corria exclusivamente na esfera judicial; o advento da Lei n. 11.977/2009 trouxe a primeira espécie de usucapião administrativa, mas que se restringia à usucapião especial urbana realizada em sede de regularização fundiária de interesse social – um procedimento bastante específico.

Foi com o Novo Código de Processo Civil, Lei n. 13.105/2015, que se alterou profundamente o sistema de processamento da usucapião no Brasil, com a criação da chamada usucapião extrajudicial, que nada mais é que uma faculdade concedida aos interessados que, cumpridos alguns requisitos (além daqueles previstos na legislação civil para a configuração da prescrição aquisitiva) procedimentais, poderão apresentar a documentação diretamente no Registro de Imóveis, que fará sua qualificação e, estando em ordem, realizará a abertura de nova matrícula em nome do interessado.

Ressalte-se que, a partir da vigência da referida legislação processual civil, qualquer direito usucapível (seja a própria propriedade, a servidão, o usufruto, a superfície, entre outros), independentemente da modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, rural, etc.), poderá ser objeto do procedimento realizado diretamente no fólio real, desde que, conforme demais procedimentos nascidos da onda da desjudicialização, não haja lide, uma vez que a presença de conflito ou divergência acerca da matéria acarreta competência exclusivamente judicial.

A possibilidade de pedido extrajudicial de usucapião se deu com o artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, que acresceu à Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73) o artigo 216-A, regulando a matéria. Tal norma legal elencou os documentos mínimos para o pedido, sendo eles: a) representação por advogado ou defensor público; b) ata notarial lavrada por tabelião de notas, em que se tratará do tempo de posse para a aquisição do direito; c) planta e memorial descritivo do imóvel que se deseja usucapir, que deverá ser assinada não somente pelo profissional legalmente habilitado, mas também pelos titulares de direitos (reais ou não) que estejam registrados e/ou averbados na matrícula, bem como pelos confrontantes tabulares; d) certidões negativas dos distribuidores da comarca do local do imóvel e do domicílio do solicitante; e) justo título ou qualquer outro documento capaz de demonstrar as características da posse (origem, continuidade, natureza e tempo).

Analisando-se a documentação mencionada no referido artigo, é possível se concluir que o procedimento perante o Registro Tabular possui bastante similaridade com o procedimento judicial, na medida em que o advogado ou defensor apresentará “petição” (consubstanciada na ata notarial lavrada pelo tabelião, a seu requerimento, como procurador das partes) acompanhada da documentação idônea, de acordo com a modalidade de usucapião pretendida e suas respectivas provas, para que o oficial registrador conduza o procedimento e defira ou indefira o pedido. No caso de um Juiz, este, deferindo o pedido, emitiria um mandado (uma ordem) ao Registro de Imóveis para proceder ao registro da usucapião, enquanto que no procedimento extrajudicial, prescinde-se dessa ordem, desse mandado, bem como de qualquer homologação judicial, correndo exclusivamente perante o registro tabular.

Importante ressaltar, ainda, que o Corregedor Nacional de Justiça, a fim de estabelecer diretrizes mínimas para o procedimento e uniformizá-lo, na medida do possível, entre todos os estados da Federação e o Distrito Federal, editou o Provimento n.65/2017, regulamentando o tema e tratando de questões, como, por exemplo, a anuência do cônjuge, o valor do imóvel, a usucapião de imóvel localizado em condomínio edilício constituído de fato, o eventual falecimento de algum dos confrontantes ou titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula, a existência de ônus real ou gravame na matrícula, os emolumentos aplicáveis ao pedido, entre outras.

Além disso, ainda que a parte já tenha realizado o pedido judicialmente, poderá dele desistir e solicitar a realização do procedimento diretamente no registro imobiliário. E mais: se eventualmente o registrador entender que não é possível o processamento na esfera extrajudicial, essa rejeição não impede que se apresente o pedido perante o Juízo competente, conforme explicita o §10 do referido artigo 216-A da Lei 6.015/73.

Desta forma, o procedimento de usucapião extrajudicial demonstra ser bastante vantajoso no caso de situação amigável, em que todos os titulares de direitos e confrontantes não se oponham àquela posse mansa, contínua e pacífica, tanto na questão de gastos – uma vez que o processo judicial acarreta vários custos que não estão presentes na esfera extrajudicial – quanto pela celeridade do procedimento, que costuma ser muito mais ágil diretamente no registro tabular.

Assim, tendo em vista a pluralidade de documentos de cunho técnico e jurídico que se fazem necessários para dar entrada no pedido e acompanhá-lo em todas as suas fases perante o Registro Imobiliário, é que a Rede Ganha Tempo oferece assessoria especializada para concentrar e acelerar ainda mais esse processo e garantir que os interessados possam, finalmente, obter seu registro.