DIREITO DE LAJE

A Lei n. 13.465/2017, que trouxe profundas alterações em várias instâncias do direito real imobiliário brasileiro, incluiu, no artigo 1.225 do Código Civil (que elenca os direitos reais) o inciso III – direito de laje. A mesma norma inseriu também no Codex Civilista o Título XI (artigos 1.510-A a 1.510-E), regulamentando o referido direito. Interessante ressaltar essa lei foi conversão de uma Medida Provisória de 2016 (MP n. 759), que já havia previsto o direito de laje no Brasil.

Muito criticado na doutrina e na jurisprudência, o direito de laje surge no afã do legislador em dar concretude ao direito fundamental da moradia, que tem previsão constitucional, em conjunto com diversas medidas facilitadoras da Regularização Fundiária no Brasil, especialmente quando se tem em vista o retrato dos grandes centros urbanos brasileiros, como São Paulo e Rio de Janeiro: as comunidades verticalizadas informais conhecidas como favelasou puxadinhos.

Pode-se afirmar que a maioria dessas construções acaba avessa ao sistema registral imobiliário, inclusive por conta dos custos para regularização formal (emolumentos de escritura e registro, imposto de transmissão, etc.); ainda assim, optou o legislador por dar abertura para que, em conjunto com os demais instrumentos de regularização fundiária existentes no País, aos poucos seja possível incluir os proprietários desses “puxadinhos” na segurança jurídica que decorre da inscrição tabular, com vistas a tentar solucionar o profundo problema habitacional brasileiro.

Há quem defenda que não haveria necessidade de se erigir a laje a um direito real autônomo, justificando que a situação poderia ser resolvida com um direito de superfície ou um condomínio civil – antes da Medida Provisória e da Lei, a jurisprudência já reconhecia o fenômeno social do direito de laje na esfera obrigacional. No entanto, ao regulamentá-lo autonomamente, o legislador garantiu ao titular da laje todosos direitos inerentes à propriedade, com exclusividade, isto é, os direitos de usar (jus utendi), fruir (jus fruendi), dispor (jus disponendi ou abutendi) e reaver a coisa de quem quer que injustamente a ocupe (jus reivindicatio), conforme prevê o artigo 1.231 do Código Civil.

Observe-se que o legislador expressamente previu, no §3º do artigo 1.510-A, que sua constituição se dá mediante abertura de matrícula própria, dando tratamento diferenciado do que ocorre, por exemplo, com os direitos reais de superfície e de usufruto, que não são destacados da matrícula originária.

Para que se possa constituir o direito real de laje perante o registro tabular, há uma premissa essencial: a construção-base deve, obrigatoriamente, estar averbada na matrícula – ou seja, se o imóvel que serviu como alicerce à laje (seja esta construída acima, no espaço aéreo, ou abaixo, no subsolo) não possuir matrícula própria ou averbação de tal construção, não será possível a averbação da laje para subsequente abertura de sua matrícula, sendo necessária sua regularização formal prévia.

A utilização do termo laje, inclusive, decorre do conceito que advém da construção civil: consiste na estrutura que realiza a conexão entre pavimentos numa construção, servindo como piso ou funcionando como teto – e, exatamente por esse motivo, é que o direito de laje pode ser superior (espaço aéreo) ou inferior (subsolo).

Além disso, importante salientar que, diferentemente do que ocorre no condomínio edilício, no caso do direito de laje não há atribuição de parcela ideal do terreno ao proprietário da laje, mas tão-somente ao proprietário da construção-base, conforme dispõe o §4º do artigo 1.510-A do Código Civil. Contudo, ainda que haja autonomia entre os imóveis, à similaridade da superfície, ambos continuam vinculados, de forma indissolúvel, havendo obrigações recíprocas, previstas no artigo 1.510-C, como por exemplo, a conservação e fruição das partes comuns, como alicerces, pilares, telhado, instalações gerais de água e esgoto, etc.

Ressalte-se também que não há impedimento para a instituição de direitos de laje sucessivos (ou seja, vários pavimentos), conforme autoriza o § 6º do artigo 1.510-A, desde que sua construção não cause prejuízo à segurança do edifício, como dispõe o artigo 1.510-B.

Sua constituição, por se tratar de direito real, se submete ao disposto no artigo 108 do Código Civil – isto é, depende de escritura pública para imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos –, podendo ser instituído mediante instrumento particular, se tiver valor inferior, ou até mesmo por testamento. É possível, ainda, se reconhecer usucapião sobre o direito de laje.

Desta forma, a Rede Ganha Tempo oferece, dentre seus serviços, todo o arcabouço técnico e jurídico para analisar a adequação do direito de laje ao caso concreto, investigando a existência dos requisitos legais e auxiliando na lavratura dos instrumentos necessários à sua constituição formal.