ANÁLISE DE ORIENTAÇÃO PRÉVIA (AOP), ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E HABITE-SE

Quando o proprietário de um terreno resolve construir, é necessário que haja a aprovação do projeto de construção. Essa aprovação ocorre por meio de uma avaliação Chamada Análise de Orientação Prévia (AOP), realizada pela Prefeitura do município, através da qual se analisa a viabilidade do projeto de construção de acordo com as diretrizes urbanas, assim como a documentação comprobatória de propriedade do imóvel e informa ao proprietário sobre as leis que devem ser observadas no ato da construção, como o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e as normas de Uso e Ocupação do Solo, entre outras a que se submeterá a construção.

Além de toda a análise a respeito da viabilidade da construção, a AOP ainda elucida as particularidades exigidas para solicitação do Alvará de Construção, tais como a necessidade de aprovação de demais órgãos, a verificação da necessidade de Licenciamento Ambiental, terraplanagem, impacto de vizinhança, autorização para supressão de vegetação, esclarecendo os cuidados necessários para combate a incêndio, entre outros aspectos relevantes a cada caso.

Superadas todas as avaliações, é emitido parecer para comunicar a aprovação e são carimbadas as plantas do projeto da construção. É essa aprovação que dará acesso ao Alvará de Construção.

O Alvará de Construção, também chamado de Alvará de Execução, Licença de Execução e Licença de Construção ou Demolição atesta a aprovação da construção pelo município, estabelecendo o prazo e o responsável pela construção e é imprescindível para se iniciar uma obra, tendo em vista que uma obra irregular (não aprovada pelo município) pode sofrer multas, ser embargada e o proprietário ainda corre o risco de responder por eventuais danos cíveis e/ou criminais que venham a ocorrer, em virtude de não terem sido observadas as regularidades necessárias.

O alvará de construção deve permanecer na obra para que os vizinhos tenham ciência da sua regularidade e para que em eventuais visitas da fiscalização, a aprovação da prefeitura municipal fique evidente.

Finalizada a fase da construção, deve ser emitido o auto de conclusão da obra chamado de Alvará de Habite-se, que atesta que o imóvel construído está pronto para ser habitado e encontra-se em conformidade com a legislação municipal. Assim como o Alvará de Construção, o Alvará de Habite-se também é fornecido pela prefeitura municipal que realiza uma vistoria no imóvel para atestar que a construção finalizada condiz com o projeto anteriormente aprovado. Somente após essa constatação, que é feita por um engenheiro civil da própria prefeitura, é que se emite o Habite-se.

O Alvará de Habite-se é documento essencial para a entrega dos empreendimentos e conclusão da obra, sendo que somente após a emissão dele é que se consegue instalar um condomínio regular, por exemplo, com as devidas matrículas individualizadas e averbar a construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Importante frisar que um imóvel com sua obra regular, observando todos os passos, desde a AOP até a emissão do habite-se, mas sem averbar a construção recém finalizada junto a matrícula do imóvel, além de deixar o imóvel irregular, ainda o desvaloriza perante o mercado e em caso de venda, não é possível que o comprador se utilize de financiamento bancário. Trataremos sobre a Averbação de Construção mais detalhadamente em um outro artigo.

Outro ponto que merece a mesma atenção que uma construção a ser iniciada são as reformas, ou seja, construções que são alteradas ou ampliadas. Para tanto, deve-se observar o mesmo procedimento anteriormente descrito. Desde a solicitação de Análise de Orientação Prévia até a emissão dos alvarás, que dessa vez é chamado de Alvará de Reforma e Ampliação, com posterior emissão do Habite-se para esta reforma, ainda que mínima que seja, mas que de alguma forma apresente divergência do projeto inicial.

As reformas e ampliações também precisam de posterior averbação junto a matrícula do imóvel.

Percebeu a importância de uma construção regular e de que ela seja legalizada desde sua origem, observando cada etapa a que deve se submeter? É muito mais simples observar o procedimento correto desde o início do que sofrer posteriormente com uma obra embargada ou com multas extremante caras, muitas vezes precisando até recorrer a demolição de tudo que já foi construído.

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